光明区集体用地合作开发流程及城市更新项目注意事项

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目 录

一、光明区集体用地合作开发交易流程概述 

（一）光明区集体用地合作开发公开招标交易程序 

（二）光明区集体用地合作开发竞争性谈判交易程序 

二、集体用地交易流程需注意问题 

（一）股东大会表决 

（二）提出交易申请 

（三）投标、评审与定标 

（四）评审委员会/谈判小组以及定标委员会人员构成 

（五）招标交易与竞争性谈判的区别及选择适用问题

三、光明区城市更新项目注意事项 

（一）城市更新项目交易方式的选择 

（二）城市更新项目进行集体用地交易流程的前提 

（三）城市更新项目清出计划 

（四）拆迁安置补偿协议无备案要求 

笔者按:

2018年5月24日，广东省人民政府发布设立深圳市光明区的通知，原归深圳市宝安区管辖的光明街道、公明街道、新湖街道、凤凰街道、玉塘街道、马田街道划为光明区的行政区域；光明区在管理、推动辖区经济建设方面，有了更大的自主权。同时，光明区还是粤港澳大湾区的核心腹地和广深科技创新走廊的重要纽带。伴随着光明区区域价值的持续升级，光明区社区集体用地交易相关政策也逐渐完善。

本文主要结合《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府[2011]198号）、《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》（深光规[2016]2号）、《光明新区发展和财政局关于明确社区集体公司集体用地合作开发交易程序的通知》（深光发财[2017]501号）、《新区发展和财政局、新区公共资源交易中心关于实施光明新区社区集体经济资金资产资源交易保证金缴纳工作的通知》（深光发财[2016]546号）、《深圳市光明新区城市更新实施办法（试行）（征求意见稿）》、《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法（征求意见稿）》、《光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则（征求意见稿）》及《光明新区拆除重建类城市更新项目合作开发指导意见（征求意见稿）》等文件，对光明区集体用地合作开发流程及相关要点进行梳理。

一、光明区集体用地合作开发交易流程概述

根据《光明新区发展和财政局关于明确社区集体公司集体用地合作开发交易程序的通知》（深光发财[2017]501号）及《光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则（征求意见稿）》，光明区社区股份公司集体用地合作开发，具体可采用公开招标和竞争性谈判等方式引进合作方。两种方式下的交易流程分述如下：

（一）光明区集体用地合作开发公开招标交易程序

所需材料说明：

① 项目可行性报告   

② 资产评估报告    

③ 项目方案

④ 国土部门核发的用地批复  

⑤ 拟谈判对象名单  

⑥ 招标文件

⑦ 股东大会决议    

⑧ 中标通知书

⑨ 办事处集体资产管理部门要求的其他相关资料

（二）光明区集体用地合作开发竞争性谈判交易程序

所需材料说明：

① 项目可行性报告    

② 资产评估报告    

③ 项目方案

④ 国土部门核发的用地批复  

⑤ 拟谈判对象名单   

⑥ 招标文件

⑦ 股东大会决议     

⑧ 中标通知书

⑨ 办事处集体资产管理部门要求的其他相关资料

二、集体用地交易流程需注意问题

（一）股东大会表决

根据《光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则（征求意见稿）》及《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府[2011]198号），光明新区集体资产交易采用公开招标和竞争性谈判方式的，其股东大会决议必须包含资产评估的表决结果以及项目方案的表决结果。其中，采用公开招标方式的，股东大会的表决内容还需包括对公开招标方式选择的表决结果以及接受项目公开招标交易结果的表决结果；采用竞争性谈判方式的，股东大会的表决内容还须包括对选择竞争性谈判方式确定合作方并与其进行项目合作的表决结果、对拟谈判对象名单的表决结果以及对接受项目竞争性谈判交易结果的表决结果。

（二）提出交易申请

《新区发展和财政局、新区公共资源交易中心关于实施光明新区社区集体经济资金资产资源交易保证金缴纳工作的通知》（深光发财[2016]546号）对光明区集体用地交易保证金缴纳工作做出了较为详细的规定。社区股份公司应在申报交易文件中必须明确竞买人缴纳保证金的具体时间、金额、方式、账户、退还方式、转换形式以及交易保证金违约责任等，否则在申报时，光明区公共资源交易中心不予接受。同时，保证金金额应满足条件为MAX[交易标的评估价×5%，10000元]，具体数额由社区股份公司自行决定。

在保证金的退还方面，社区股份公司须在中标结果公告发出之日起5个工作日内将保证金无息退还给未成交的投标人。成功成交的，社区股份公司须在合同签订之日起5个工作日内将保证无息退还给成交人或按交易文件要求转换为定金等其他形式款项。

因此，在项目实际开发过程中，竞标方应注意交易文件对成交后保证金款项的约定形式，以避免企业保证金不能按时回款给企业带来损失。

（三）投标、评审与定标

《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》（征集意见稿）对不同交易方式下的投标、评审、定标等环节做出了较为详细的规定。

首先，在对提交投标文件开放日的规定方面，原《暂行办法》（深光规[2016]2号）规定：“自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，不得少于20日”；《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》（征集意见稿）将该时间缩短至10日。

同时，在评审定标方面，《光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则（征求意见稿）》沿袭原《暂行办法》（深光规[2016]2号），规定评审定标环节须根据交易方式的不同分别成立评审委员会/谈判小组、定标委员会、监督小组。其中，公开招标须采用的是“评定分离”原则，即评审与定标分开执行。评审环节须成立评审委员会，负责对投标文件进行评审、出具书面评审报告，并推荐候选中标人；定标环节须成立定标委员会，确定最终中标人。在竞争性谈判方式下，光明区要求设立谈判小组，执行公开招标中评审委员会的职能，推荐候选中标人。监督小组则适用于公开竞价方式，在该方式下，监督小组须对竞价活动进行现场监督。

由上可见，光明区集体用地交易制度逐渐朝着标准化、具体化、公平化的方向发展。但同时，光明区评审和定标方法众多，如评审方法分为综合评分法、定性评审法以及法律、法规及规章规定的其他评审方法；定标方法分为自定法、抽签法、竞价法以及法律、法规及规章规定的其他定标方法，但并未对各种评审定标方式的适用情况做出具体规定，由此易引起争议甚至造成重新招标的可能性。

（四）评审委员会/谈判小组以及定标委员会人员构成

1. 公开招标方式下，评审委员会和定标委员会人员构成情况：

2.竞争性谈判方式下，评审委员会和定标委员会人员构成情况：

如上所述，光明区集体用集体地交易公开招标方式和竞争性谈判方式下的评审方组成方式相同，均是由5人以上单数组成。其中，社区股份公司代表1人，且该代表须经社区股份公司股东（代表）大会表决通过；其余组成人员由从政府采购专家库中随机抽取的评审专家组成。

在定标规定方面，《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》（征集意见稿）对公开招标方式下的定标委员会的构成要求及职责做出了详细规定：“定标委员会由5人以上单数组成，从社区股份公司未参与过评审的董事会、监事会、集体资产管理委员会及股东代表中产生；定标委员会人员名单应经过社区股份公司股东（代表）大会表决通过”。但征集意见稿仍未对竞争性谈判方式下的定标小组或定标流程做出具体规定，征求意见稿仅规定“社区股份公司根据谈判小组推荐的候选中标人确定成交人”，而未对社区股份公司确定成交人的具体方式进行说明，由此表明，在竞争性谈判方式下，社区股份公司掌握着更大的选择权，但规定的不严密同时易导致纠纷的发生。

（五）招标交易与竞争性谈判的区别及选择适用问题

1. 公开招标交易与竞争性谈判的区别

光明区集体用地合作开发采用公开招标和竞争性谈判两种方式的流程大致相同，但在实际操作过程中仍存在如下几点差异：

      由此可见相较于公开招标交易，竞争性谈判方式下，股份公司的主体功能更强，对集体用地的交易起着更强的主导作用。

2. 公开招标交易与竞争性谈判的选择适用性

根据《2016年度光明新区社区集体经济资金资产资源交易目录》，大多数集体资产交易均同时适用于公开招标和竞争性谈判方式。

但若因作出有效投标的投标人不足3家而致公开招标失败的，应当重新组织公开招标。重新招标后，有效投标人仍不足3家的，经办事处批准，可转为竞争性谈判或者单一来源交易程序。

三、光明区城市更新项目注意事项

（一）城市更新项目交易方式的选择

光明区城市更新项目同样包含在以上集体用地合作开发的范围之内，但根据城市更新项目拆除用地范围内集体用地比例的不同，光明区集体资产交易平台分别采用公开招标、竞争性谈判和单一来源的方式来选择合作开发企业，具体选择情况如下：

（二）城市更新项目进行集体用地交易流程的前提

按照《光明新区发展和财政局关于明确社区集体公司集体用地合作开发交易程序的通知》（深光发财[2017]501号）第四条的规定，“集体用地合作开发涉及城市更新的，有关土地合作开发交易程序应在城市更新项目完成规划审批后启动”，由此来看，光明区城市更新项目进行集体用地交易流程的前提，应是该项目已经完成城市更新单元专项规划审批。

实际操作中，部分开发商一般采用类似“意向合作方”或称“委托申报方”的方式，协助村股份公司以村股份公司的名义处理城市更新项目的意愿征集、计划申报立项、城市更新单元规划审批等事项。当然，需要注意的是，此类方式最终均需要通过上述招标交易或竞争性谈判的方式确定正式合作方，此前协助村股份公司完成相关事项的开发商，最终并不一定能获取正式合作方资格。

值得注意的是，从相关规范性文件来看，光明区对正式合作方，暂未明确开发资质、净资产的门槛要求。

（三）城市更新项目清出计划

按照《光明新区拆除重建类城市更新项目合作开发指导意见（征求意见稿）》的要求，为避免被清出计划，在开展城市更新项目时应注意在如下几个时间节点内完成相应事项：

（四）拆迁安置补偿协议无备案要求

意向合作方应在城市更新计划公告之日1年之内完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作，在接下来的2年内完成实施主体确认，在完成实施主体确认后1年内完成用地出让手续。

尽管2018年7月，光明新区发展和财政局发布的《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》（征集意见稿）对原《暂行办法》（深光规[2016]2号）做出了多处修订，但从光明区最新集体资产合作开发相关政策文件中，除了“评审委员会、定标委员会相关人员名单须报办事处集体资产管理部门备案”的规定，我们仍未见征集意见稿对城市更新项目拆迁补偿协议备案的相关要求。但在实际操作中，拆迁补偿协议不备案可能成为开发商开展实施村企合作，开展城市更新项目的暗雷，导致项目重复签约。因此，在实操过程中，开发商亦应注意政策不完善引致的风险，提前做好相关风控措施安排。

西政投资集团城市更新综合金融服务

一、地产私募融资

1.城市更新前期融资

2.非农建设用地、征地返还用地及留用地村企合作前期融资

3.关联方的保理融资或其他融资产品

二、融资条件的创建及项目熟化

1.项目用地历史遗留问题处理

2.集体用地合作开发问题处理

3.项目申报问题处理

4.品牌合作方的引入

三、综合财税服务

1.项目交易方案及融资架构财税方案设计

2.项目转让所涉所得税筹划

3.项目公司前期费用处理

四、项目全周期融资（含项目后期贷款或贷款置换）

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